Ponto de partida
Ter contrato não é, por si só, ter propriedade registrada.
Contrato, recibos, IPTU e tempo de ocupação podem ser elementos importantes. Mas a regularização começa por identificar a matrícula, a origem da posse, a titularidade da área e o problema jurídico que precisa ser resolvido.
Diagnóstico fundiário: antes de pagar taxas ou contratar etapas extensas, procure saber se a área é particular ou pública, se existe matrícula, quem consta como titular e se há conflito de limites, restrição ambiental ou sobreposição.
Regularização resumida
O caminho geral, em 10 passos.
Identificar o problema do imóvel.
Descobrir de quem é a terra.
Avaliar REURB-S, REURB-E ou outro instrumento.
Organizar identificação e documentos do imóvel.
Reconstruir contratos e transmissões anteriores.
Preparar planta, croqui, memorial e responsabilidade técnica.
Formalizar o pedido no órgão municipal competente.
Acompanhar diligências, notificações e exigências.
Compreender qual direito foi reconhecido ou conferido.
Concluir os atos cabíveis no Registro de Imóveis.
Checklist geral
O que vale a pena separar antes de procurar a Prefeitura.
Não existe uma lista única válida para todos os Municípios. A exigência muda conforme a área, a modalidade e o procedimento local. Como organização inicial, estes documentos aparecem com frequência:
O e-book utiliza exemplos de exigências municipais para mostrar como organizar o processo, mas recomenda sempre conferir o checklist oficial do Município onde o imóvel está localizado.
De quem é a terra?
A resposta muda o procedimento.
Uma área urbana pode ser particular, municipal, estadual ou federal. A competência do Município para processar a REURB não significa que toda terra urbana pertença à Prefeitura.
Por isso, a investigação da titularidade deve vir antes da escolha do instrumento jurídico.
Informação jurídica
REURB não é um único tipo de título.
A Lei Federal nº 13.465/2017 disciplina a Regularização Fundiária Urbana e diferencia, entre outros pontos, a REURB de Interesse Social e a de Interesse Específico. O caso concreto pode envolver instrumentos distintos, e a solução depende da titularidade da área, da ocupação e dos requisitos legais aplicáveis.